楼市红火难卸房企资金包袱

接连几个月的红火楼市推高了人们对于房地产市场的预期，飘红的楼市背后房企的真实日子恐怕还是冷暖自知。在这一轮“史上最严厉调控”之下，房企资金解压和去库存的努力从未停歇，从上市房企的业绩报告我们便可看出端倪……

46家上市房企过半利润下滑

目前沪深上市房企中，已统计到46家房产企业以快报或预告等形式，发布了上半年利润情况。数据分析显示，有24家房产企业的利润出现不同程度的下滑或亏损态势，仅22家房企的业绩出现增长。

24家房企亏损或缩水嘉凯城成“首亏”

在24家房产企业中，嘉凯城成“首亏”，被扣上今年上半年“最熊房企”称号。其利润下降幅度达到了4901.43%，同比巨亏3.5亿元。

嘉凯城表示，利润下滑主要原因是受房地产行业的整体环境影响，导致半年度实际可结算项目少，可确认的销售收入较少，从而净利润为负数。但据媒体披露，嘉凯城主打中高端项目，且其项目多集中在长三角地区的，早在2010年因为长三角地区的限购令的措施，造成其项目挤压，业绩下滑。

随后之嘉凯城还逆市发展，盲目的扩张项目造成企业巨额外债，困难重重。而其内部存在严重的人事纠葛，复杂的人事关系也在很大程度上制约了发展。

世纪星源、京投银泰这两家企业也分别摘得利润降幅第二、三名的“殊荣”。

京投银泰，亏损达到了1.28个亿。关于业绩的亏损，京投银泰解释道：其一，因为上年同期公司大红门项目实现房地产销售结转，实现净利润较大，但截止今年6月30日，公司现有房地产项目尚无竣工结算及销售结转。再者，公司的参股公司因酒店业务开业时间较短而出现亏损。

其中，ST珠江亏损达3500万元-4500万元。ST珠江方面表示，本期可结转的房地产销售收入减少及旅游酒店业务淡季亏损所致，导致了公司净利润亏损。

沙河股份、高新发展、万方地产，三家公司预估亏损也均达到900万以上。绿景控股亏损达到440万，其较上年同期是扭亏的，但是任然未摆脱亏损的命运。海德股份亏损达100万左右，银润控股、ST合臣、ST中房也都在亏损的行列。

知名地产企业，荣丰控股和保利地产日子也并不好过，分别预计利润下降82%-92%和12.13%。据媒体报道，保利净利润下降并非由于结算毛利率出现大幅下滑，从利润总额指标同比增 12.8%来分析，净利润下滑更多是受大量 51%权益项目结算导致少数股东损益率上升影响。另外财务费用和结算收入的跨期不匹配也对净利润有所侵蚀。

在21家有利润涨幅的企业中，中关村、创兴资源、重庆实业，三家企业位列涨幅三甲。

中关村预计，其上半年净利润暴增54倍，涨幅达到了4560%-5408%。公司方面称，这次利润涨幅的主要原因是公司转让宏基建筑83.33%的股权，带来了5300万元的收益。创兴资源的利润涨幅达到了1300%以上，因为公司参股其子公司上海振龙房地产的部分项目开发，已经交付使用并结转收入和利润，给公司带来了投资收益，以及公司出售了振龙房地产的5.23%股权带来的股权收益。重庆实业的利润增幅达到了1178.15%，公司表示，业绩增长的主要原因系公司转让参股公司瑞斯康达18%股权，在一季度确认转让收益约8482万元。

“以价换量”房企利润大降下半年房价或微涨

链家地产研究显示，从2012年上半年销售数据来看，35家大型房企销售5455.34亿元，同比上涨11.8%，，大部分企业均已完成了全年目标的一半以上。房企销售业绩大多颇为亮眼，同比上涨幅度可观，但房地产行业整体利润反而遭遇下滑。

例如金地集团上半年业绩快报显示，2012年1-6月公司累计实现签约面积113.5万平方米，较上年同期增加40.1%；累计签约金额134.6亿元，较上年同期增加19.6%。而保利公司表示公司上半年实现营业收入2018292万元，同比增长32%。同样华远地产的业绩快报也显示公司上半年营业收入增长8.73%.这些房企上半年的销售业绩都在上涨。

链家地产市场研究部研究员陈雪指出，出现这种情况的原因或是部分房产企业为了去库存化，以快速回笼资金，牺牲利润，以价换量，所以在这种情况下即便销售额增加，其利润受到带动作用也会减弱。

陈雪还认为，虽然部分房企的亏损和利润下滑缘于报告期内结算项目少等结构性因素，但是接近六成房企出现亏损或利润下滑，且亏损房企数超过了2011年年报披露数（8家）。表明2011年2月开始的新一轮调控政策对房企利润的影响十分深入，并且大型房企受到的影响也非常明显。还指出，在牺牲利润，以价换量的情况下，即便销售额增加，其利润受到带动作用也会减弱。

而随着楼市成交量的回升，房产企业资金逐步回笼，下半年房产市场或出现微涨。

克而瑞分析师杨晨青预计，今年下半年房企业降价的空间将明显萎缩，理由主要有三点：一是今年市场上在售或将要入市的项目其土地基本都是在2009、2010年购得，土地成本普遍偏高；二是相当一部分房企、尤其是品牌企业，去年以来的降价幅度已较大，几乎达到自己的底线；三是政策环境逐步放松，未来楼市向好的预期在加深，房企也缺乏继续降价的动力。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，如果不出台调控新政策，下半年房价必涨无疑。他分析认为，按照目前市场的走势，房价连跌了8-9个月后有企稳的迹象，春节过后已经有连续4、5个月成交量是持续反弹的，成交量持续反弹之后房价也会止跌。

调控还需走钢丝房产税可能扩围

受调控的影响，房产投资增速回落，“拖累”了GDP。以房地产拖累经济为由要求放松调控政策，这是目前众多专家学者所忧虑的。

中国房地产研究会副会长顾云昌表示：“目前房地产调控的压力，主要来自于将楼市与GDP捆绑的思维束缚，忽视了调控对抑制房价过快上涨所取得的成效和调控的初衷。”

为了更加长久持续有效的控制房价的上涨，有消息称，房产税可能借此机会扩围。

日前，全国人大财经委在听取上半年经济形势汇报时强调——“更多依靠经济手段调控房地产市场，通过税收等政策遏制房地产市场投机”，被市场解读为房产税造势。

邵宇也认为：“现在仍处于调控的关键时期，相关政策存在从紧的可能性，尤其面对投资、投机性需求抬头趋势，政策会继续从紧。这种情况下，增加了房产税出台的机率。”

这一预期也得到了业内人士的支持。左小蕾认为，当下应努力使引导房地产市场回归居住为主的调控终极目标长期化，制度化，可行的办法是实施房产税。

从国际经验看，除了增加居民的收入，还应建立合理的房产赋税这一长效控制机制，才能保持房产企业健康发展持续的发展。（中国经济网，记者 王景亮 刘阳）

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